CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
--------------------------
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Số: ......../HĐMB-210QT
Căn cứ:
- Bộ Luật dân sự ngày 14 tháng 6 năm 2005;
- Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005 và Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006; Căn cứ Luật Bảo vệ người tiêu dùng ngày 17 tháng 11 năm 2010;
- Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
- Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ người tiêu dùng;
- Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Quyết định số 1045/QĐ-UBND ngày 24/4/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việc phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp trung tâm thương mại, thương mại, văn phòng, chung cư cao tầng tại số 210 Quang Trung, Hà Đông, Hà Tây;
- Quyết định số 1328/QĐ-UBND ngày 22/5/2008 của UBND tỉnh Hà Tây về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại khu đất 210 Quang Trung, Hà Đông, Hà Tây;
- Giấy phép xây dựng số 18/GPXD ngày 3/3/2010 của Sở Xây dựng cấp cho Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Hà Tây được phép xây dựng công trình Chung cư cao tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng: Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp tại 210 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội;
- Hợp đồng (văn bản) ủy quyền số….….. về việc bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản được ký giữa Công ty………………………với Sàn giao dịch bất động sản……..……;
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 03/2014/HĐMB-CT giữa Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Hà Tây và Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC - Công ty TNHH Một thành viên về việc mua bán căn hộ thuộc Dự án Chung cư cao tầng thuộc dự án đầu tư xâydựng: Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp tại 210 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội.
Hợp đồng mua bán nhà ở này được lập và ký kết vào ngày ...../...../2014.
Chúng tôi gồm:
1. BÊN BÁN NHÀ Ở (Sau đây gọi tắt là Bên Bán)
TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG ĐÔ THỊ UDIC - CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN
- Đại diện bởi Ông: Nguyễn Minh Quang Chức vụ: Tổng giám đốc
- Số CMND: 011539462; Cấp ngày: 02/07/1998; Nơi cấp: Hà Nội
- Địa chỉ: 27 Huỳnh Thúc Kháng - Đống Đa - Hà Nội
- Điện thoại : 04.37733625 Fax: 04.37731544
- Số tài khoản: 1001261708 tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn-Hà Nội, CN Hà Nội
- Mã số thuế: 0100106232
2. BÊN MUA NHÀ Ở (Sau đây gọi tắt là Bên Mua)
- Ông (bà):...............................................................................
- Số CMND (hộ chiếu) số:.......................cấp ngày:..../..../....., tại..............
- Hộ khẩu thường trú: .................................................................................…….
- Địa chỉ liên hệ:..........................................................................................
- Điện thoại:.............................................
(Bên Bán và Bên Mua sau đây được gọi chung là “Các bên” hoặc “Hai bên”)
Hai bên đồng ý ký kết bản Hợp đồng mua bán nhà ở này với các nội dung sau đây:
Điều 1: Giải thích từ ngữ
Trong hợp đồng này các từ và cụm từ dưới đây được hiểu như sau:
1. “Căn hộ” là một căn hộ được xây dựng theo cấu trúc kiểu khép kín theo thiết kế đã được phê duyệt thuộc nhà chung cư do Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Hà Tây đầu tư xây dựng với các đặc điểm được mô tả tại Điều 2 của Hợp đồng này;
2. “Nhà chung cư” là toàn bộ nhà chung cư có căn hộ mua bán do Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Hà Tây làm chủ đầu tư, bao gồm các căn hộ, diện tích kinh doanh, thương mại.... và các công trình tiện ích chung của tòa nhà, kể cả phần khuôn viên (nếu có) thuộc dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp tại 210 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội;
3. “Hợp đồng” là hợp đồng mua bán nhà ở này và toàn bộ các phụ lục đính kèm cũng như mọi sửa đổi, bổ sung bằng văn bản đối với hợp đồng này do các bên lập và ký kết trong quá trình thực hiện hợp đồng này;
4. “Giá bán” là tổng số tiền mua căn hộ được xác định tại Điều 3 của hợp đồng này;
5. “Bảo hành nhà ở” là việc khắc phục, sửa chữa, thay thế các hạng mục được liệt kê cụ thể tại Điều 9 của hợp đồng này khi bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng căn hộ gây ra trong khoảng thời gian theo quy định của pháp luật nhà ở và theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
6. “Diện tích sử dụng căn hộ” là diện tích sử dụng riêng của căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó; không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ và diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt;
7. "Diện tích sàn xây dựng căn hộ" là diện tích được tính từ tim tường bao, tường ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ;
8. “Phần sở hữu riêng của Bên Mua” là phần diện tích sử dụng căn hộ được quy định tại khoản 1 Điều 2 và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ này;
9. “Phần sở hữu riêng của Chủ đầu tư” là phần diện tích trong nhà chung cư nhưng Chủ đầu tư không bán mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh và Chủ đầu tư cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ;
10. “Phần sở hữu chung trong nhà chung cư” là phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu, sử dụng chung trong nhà chung cư theo quy định của pháp luật nhà ở và được các bên thỏa thuận cụ thể tại khoản 2 Điều 11 của hợp đồng này;
11. “Bản nội quy nhà chung cư” là bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư được đính kèm theo hợp đồng này và tất cả các sửa đổi, bổ sung được Hội nghị nhà chung cư thông qua trong quá trình quản lý, sử dụng nhà ở;
12. “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư” là khoản tiền 2% mà các bên có nghĩa vụ phải đóng góp đối với phần sở hữu riêng của mình để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư;
13. “Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư” là các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm việc quản lý, vận hành nhằm đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
14. “Bảo trì nhà chung cư” là việc duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa định kỳ, sửa chữa đột xuất nhà ở và thiết bị xây dựng công nghệ gắn với nhà chung cư đó nhằm duy trì chất lượng nhà chung cư;
15. “Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” là đơn vị thực hiện việc quản lý, vận hành nhà chung cư sau khi nhà chung cư được xây dựng xong và đưa vào sử dụng;
16. “Sự kiện bất khả kháng” là sự kiện xảy ra một cách khách quan mà mỗi bên hoặc các bên trong hợp đồng này không thể lường trước được và không thể khắc phục được để thực hiện các nghĩa vụ của mình theo hợp đồng này, mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Các trường hợp được coi là sự kiện bất khả kháng được các bên nhất trí thỏa thuận cụ thể tại Điều 14 của hợp đồng này;
17. "Giấy chứng nhận" là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên Mua căn hộ theo quy định của pháp luật đất đai;
18. “Chủ đầu tư” là Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Hà Tây, Mã số doanh nghiệp : 0500233901.
Điều 2. Đặc điểm của nhà ở mua bán
Bên Bán đồng ý bán và Bên Mua đồng ý mua nhà ở như sau:
1. Đặc điểm chính của nhà ở mua bán
a) Loại nhà ở : Căn hộ chung cư
b) Địa chỉ : Căn hộ số [01A] tại tầng [.........], thuộc Dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp tại 210 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội.
c) Diện tích sử dụng căn hộ là: ........... m2 . Diện tích này được tính theo kích thước thông thủy (gọi chung là diện tích thông thủy) theo quy định tại khoản 6 Điều 1 của hợp đồng này và là căn cứ để tính tiền mua bán nhà ở quy định tại Điều 3 của hợp đồng này;
Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên Mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho Bên Bán theo diện tích thực tế khi bàn giao Căn hộ.
Trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục của Hợp đồng, hai bên nhất trí sẽ ghi rõ diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao căn hộ, diện tích thông thủy chênh lệch so với diện tích ghi trong Hợp đồng (nếu có). Diện tích căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho Bên Mua được xác định theo diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao căn hộ;
d) Diện tích sàn xây dựng là: ....m2, diện tích này được tính theo quy định tại khoản 7 Điều 1 của hợp đồng này;
e) Mục đích sử dụng: dùng để ở.
f) Năm hoàn thành việc xây dựng: dự kiến Quý I/2016
2. Đặc điểm về đất xây dựng nhà ở nêu tại khoản 1 Điều này:
- Thửa đất số: 00 - Tờ bản đồ số: 01
- Diện tích : 2.769 m2
- Nguồn gốc sử dụng : Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Địa chỉ : 210 Quang Trung - quận Hà Đông - thành phố Hà Nội
Điều 3. Giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán
1. Giá bán
a. Giá bán căn hộ được tính theo công thức lấy đơn giá 1m2 sử dụng căn hộ nhân (x) tổng diện tích sử dụng căn hộ, cụ thể là ................... đồng/m2 (x) ..........m2 = .................... đồng (Bằng chữ:............................).
Giá trị căn hộ đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Trong đó :
- Giá bán (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng): .............................. đồng
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư : .............................. đồng
b. Giá bán căn hộ quy định tại điểm a khoản này không bao gồm các khoản sau:
- Các khoản lệ phí trước bạ, phí và chi phí theo quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua. Các khoản lệ phí và chi phí này do Bên Mua chịu trách nhiệm thanh toán;
- Chi phí kết nối, lắp đặt các thiết bị và sử dụng các dịch vụ cho căn hộ gồm: dịch vụ cung cấp gas, dịch vụ bưu chính, viễn thông, truyền hình và các dịch vụ khác mà Bên Mua sử dụng cho riêng căn hộ. Các chi phí này Bên Mua thanh toán trực tiếp cho đơn vị cung ứng dịch vụ;
- Phí quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng. Kể từ ngày bàn giao căn hộ cho Bên Mua theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng này, Bên Mua có trách nhiệm thanh toán phí quản lý vận hành nhà chung cư theo thuận tại khoản 3 Điều 11 của hợp đồng này;
c. Hai bên thống nhất kể từ ngày bàn giao căn hộ và trong suốt thời hạn sở hữu, sử dụng căn hộ đã mua thì Bên Mua phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành, thanh toán phí quản lý, vận hành nhà chung cư hàng tháng và các loại phí dịch vụ khác do việc sử dụng các tiện ích như: khí đốt, điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp... cho nhà cung cấp dịch vụ.
2. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng (Chi phí chuyển khoản do Bên Mua chi trả) mà Bên Bán có tài khoản với nội dung như sau:
- Đơn vị thụ hưởng: Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC - Công ty TNHH Một thành viên
- Số tài khoản: 100 126 1708
- Ngân hàng: Thương mại cổ phần Sài Gòn - Hà Nội, chi nhánh Hà Nội
- Nội dung: [Tên chủ hợp đồng] nộp tiền mua căn hộ [........] Dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp tại 210 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội
Thời điểm xác định Bên Mua đã thanh toán tiền là thời điểm Bên Bán xuất phiếu thu về khoản tiền đã nhận thanh toán của Bên Mua hoặc số tiền chuyển khoản đã ghi có vào tài khoản của Bên Bán.
3. Thời hạn thanh toán:
a. Bên Mua phải thanh toán Giá Bán Căn Hộ cho Bên Bán theo tiến độ sau:
TT
Nội dung và giá trị thanh toán
Đợt 1
Thanh toán 30% Giá bán căn Hộ (không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung) trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký Hợp Đồng này. Tương ứng với số tiền là: ............... đồng
(Bằng chữ:............................ đồng).
Đợt 2
Thanh toán 25% Giá Bán Căn Hộ (không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung) chậm nhất vào ngày 30/04/2015. Tương ứng với số tiền là: ............ đồng
(Bằng chữ: ......................... đồng).
Đợt 3
Thanh toán 15% Giá Bán Căn Hộ (không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung) chậm nhất vào ngày 30/08/2014. Tương ứng với số tiền là: ............ đồng
(Bằng chữ: ......................... đồng).
Đợt 4
Thanh toán 30% Giá Bán Căn Hộ (không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung) và Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chậm nhất vào ngày bàn giao Căn Hộ. Tương ứng với số tiền là: .................. đồng.
(Bằng chữ: ............................. đồng).
Toàn bộ Giá Bán Căn Hộ phải được Bên Mua thanh toán hết cho Bên Bán chậm nhất vào ngày Bên Bán bàn giao Căn Hộ cho Bên Mua.
b. Thời điểm thanh toán Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư: Bên Mua có trách nhiệm thanh toán cho Bên Bán trước thời điểm ký Biên bản bàn giao Căn hộ với Bên Mua. Bên Bán có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư gửi khoản tiền này vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại theo lãi suất không kỳ hạn. Bên Bán có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bàn giao khoản kinh phí này (bao gồm cả tiền lãi) cho Ban quản trị Nhà chung cư quản lý sau khi Ban Quản trị Nhà chung cư được thành lập theo quy địnhtrong thời hạn tối đa là 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày có Quyết định công nhận Ban quản trị của UBND cấp huyện nơi có Nhà chung cư để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp Các bên có thỏa thuận thống nhất để chủ đầu tư tạm quản lý kinh phí này.
Điều 4. Chất lượng công trình nhà ở
1. Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình nhà chung cư, trong đó có căn hộ nêu tại Điều 2 hợp đồng này theo đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu xây dựng căn hộ mà hai bên đã cam kết trong hợp đồng này.
2. Tiến độ xây dựng: Hai bên thống nhất Bên Bán cam kết nhà ở được xây dựng theo đúng tiến độ thỏa thuận dưới đây:
i) Giai đoạn 1: Hoàn thành kết cấu phần thân, xây thô và hoàn thiện mặt ngoài dự kiến Quý I năm 2015.
ii) Giai đoạn 2: Hoàn thiện bàn giao đưa vào sử dụng dự kiến Quý I năm 2016
3. Chủ đầu tư thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại khu Nhà chung cư của Bên Mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt và bảo đảm chất lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định.
4. Chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của Bên Mua tại Nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt trước ngày Bên Bán bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, bao gồm: hệ thống đường giao thông, hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt, hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải, hệ thống thông tin liên lạc.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên Bán
1. Quyền của Bên Bán
a. Yêu cầu Bên Mua trả tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng và được tính lãi suất trong trường hợp Bên Mua chậm thanh toán theo tiến độ thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng này. Việc tính lãi suất chậm thanh toán được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 12 của hợp đồng này;
b. Yêu cầu Bên Mua nhận bàn giao căn hộ theo đúng thời hạn thỏa thuận ghi trong hợp đồng này;
c. Được bảo lưu quyền sở hữu căn hộ và có quyền từ chối bàn giao căn hộ hoặc bàn giao bản chính Giấy chứng nhận của Bên Mua cho đến khi Bên Mua hoàn tất các nghĩa vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
d. Có quyền ủy thác cho Chủ đầu tư ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác nếu Bên Mua (hoặc bên mua lại nhà ở hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ từ Bên Mua) vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này;
e. Được quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình nhà chung cư có giá trị chất lượng tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong căn hộ thì phải có sự thỏa thuận của Bên Mua;
7
f. Phối hợp với Chủ đầu tư thực hiện các quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư; ban hành Bản nội quy nhà chung cư; thành lập Ban quản trị nhà chung cư; lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư để quản lý vận hành nhà chung cư kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập;
g. Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của hợp đồng này;
h. Yêu cầu Bên Mua nộp phạt vi phạm hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc phải bồi thường trong hợp đồng này hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
i. Các quyền lợi khác được quy định tại Hợp đồng này.
2. Nghĩa vụ của Bên Bán
a. Cung cấp cho Bên Mua các thông tin chính xác về quy hoạch chi tiết, thiết kế nhà chung cư và thiết kế căn hộ đã được phê duyệt. Cung cấp cho Bên Mua kèm theo hợp đồng này 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng nhà có căn hộ, 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng tòa nhà chung cư có căn hộ đã được phê duyệt và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến việc mua bán căn hộ;
b. Giám sát và yêu cầu chủ đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng theo đúng quy hoạch, nội dung hồ sơ dự án và tiến độ đã được phê duyệt, đảm bảo khi bàn giao thì Bên Mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường;
c. Giám sát và yêu cầu chủ đầu tư thiết kế diện tích, mặt bằng căn hộ và thiết kế công trình hạ tầng tuân thủ quy hoạch và các quy định của pháp luật về xây dựng. Thiết kế diện tích, mặt bằng căn hộ sẽ không bị thay đổi, trừ trường hợp có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc theo thỏa thuận giữa Bên Mua và Bên Bán và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận;
d. Cam kết chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật và mỹ thuật nhà chung cư theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành;
e. Đảm bảo cho Bên Mua được:
- Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định của pháp luật.
- Được nhận nhà ở theo quy định tại Điều 2 Hợp đồng này.
- Được sử dụng dịch vụ chung của tòa nhà; Được sử dụng chỗ để ô tô, xe máy trong bãi đỗ xe của tòa nhà chung cư và nộp phí trông xe theo quy định.
- Được thực hiện các quyền lợi của người sở hữu căn hộ trong tòa nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
f. Giám sát và yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật và mỹ thuật nhà chung cư theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành;
g. Yêu cầu Chủ đầu tư bảo quản căn hộ trong thời gian chưa giao nhà ở cho Bên Mua; thực hiện bảo hành căn hộ và nhà chung cư theo quy định tại Điều 9 của hợp đồng này;
h. Bàn giao căn hộ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến căn hộ cho Bên Mua theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng này;
i. Phối hợp với chủ đầu tư hướng dẫn và hỗ trợ Bên Mua ký kết hợp đồng sử dụng dịch vụ với nhà cung cấp điện nước, viễn thông, truyền hình cáp….;
j. Phối hợp với Chủ đầu tư làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua. Trong trường hợp này, Bên Bán hoặc chủ đầu tư sẽ có văn bản thông báo cho Bên Mua về việc nộp các giấy tờ liên quan để Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về căn hộ cho Bên Mua.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Bán hoặc chủ đầu tư mà Bên Mua không nộp đầy đủ các giấy tờ theo thông báo thì coi như Bên Mua tự nguyện đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Khi Bên Mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì Bên Bán hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý về căn hộ mua bán cho Bên Mua;
k. Phối hợp với chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị nhà chung cư nơi có căn hộ bán; thực hiện các nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư khi nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị;
l. Cùng với chủ đầu tư hỗ trợ Bên Mua làm các thủ tục thế chấp căn hộ tại tổ chức tín dụng khi có yêu cầu của Bên Mua;
m. Nộp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho Bên Mua khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc bồi thường trong hợp đồng này hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
n. Các nghĩa vụ khác được quy định tại Hợp đồng này.
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên Mua
1. Quyền của Bên Mua
a. Nhận bàn giao căn hộ quy định tại Điều 2 của hợp đồng này có chất lượng với các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu xây dựng mà các bên đã thỏa thuận kèm theo hợp đồng này và hồ sơ căn hộ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng này;.
b. Được sử dụng chỗ để xe ô tô, xe máy trong khu đỗ xe của Nhà chung cư và nộp phí trông giữ theo quy định;
c. Yêu cầu Bên Bán và chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp Bên Mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì Bên Bán hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý về căn hộ cho Bên Mua);
d. Được toàn quyền sở hữu, sử dụng và thực hiện các giao dịch đối với căn hộ đã mua theo quy định của pháp luật, đồng thời được sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp trực tiếp hoặc thông qua chủ đầu tư sau khi nhận bàn giao căn hộ theo quy định về sử dụng các dịch vụ hạ tầng của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ;
e. Nhận Giấy chứng nhận sau khi đã thanh toán đủ 100% tiền mua căn hộ và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến căn hộ mua bán theo thỏa thuận trong hợp đồng này và theo quy định của pháp luật;
f. Yêu cầu Bên Bán và chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo đúng nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt;
g. Có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ nếu các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu, bình thường của Bên Mua chưa được hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng theo đúng thỏa thuận tại khoản 4 Điều 4 của Hợp đồng này. Việc từ chối nhận bàn giao căn hộ trong trường hợp này không bị coi là vi phạm các điều kiện bàn giao căn hộ của Bên Mua đối với Bên Bán;
h. Yêu cầu Bên Bán và chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị Nhà chung cư khi có đủ điều kiện thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng;
i. Yêu cầu Bên Bán hỗ trợ thủ tục thế chấp căn hộ đã mua tại tổ chức tín dụng trong trường hợp Bên Mua có nhu cầu thế chấp căn hộ tại tổ chức tín dụng;
j. Yêu cầu Bên Bán hoặc chủ đầu tư nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư theo đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 3 Điều 3 của hợp đồng này;
k. Các quyền lợi khác được quy định tại Hợp đồng này.
2. Nghĩa vụ của Bên Mua
a. Thanh toán đầy đủ và đúng hạn số tiền mua căn hộ quy định tại Điều 3 của Hợp đồng này không phụ thuộc vào việc có hay không có thông báo thanh toán tiền mua căn hộ của Bên Bán;
b. Nhận bàn giao căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
c. Kể từ ngày bàn giao căn hộ, Bên Mua hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với căn hộ đã mua (trừ các trường hợp thuộc trách nhiệm bảo đảm tính pháp lý và việc bảo hành căn hộ của Bên Bán) và tự chịu trách nhiệm về việc mua bán, duy trì các hợp đồng bảo hiểm cần thiết đối với mọi rủi ro, thiệt hại liên quan đến căn hộ và bảo hiểm trách nhiệm dân sự phù hợp với quy định của pháp luật;
d. Kể từ ngày bàn giao căn hộ, kể cả trường hợp Bên Mua chưa vào sử dụng căn hộ thì căn hộ sẽ được quản lý và bảo trì theo nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư và Bên Mua phải tuân thủ các quy định được nêu trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư;
e. Thanh toán các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật mà Bên Mua phải nộp như thỏa thuận tại Điều 7 của Hợp đồng này;
f. Thanh toán các khoản chi phí dịch vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thông tin liên lạc... và các khoản thuế, phí khác phát sinh theo quy định do nhu cầu sử dụng của Bên Mua;
g. Thanh toán phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo thỏa thuận quy định tại khoản 3 Điều 11 của Hợp đồng này, kể cả trường hợp Bên Mua không sử dụng căn hộ đã mua;
h. Chấp hành các quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này;
i. Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp quản lý vận hành trong việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư;
j. Sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở theo quy định của Luật Nhà ở và theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
k. Nộp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho Bên Bán khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc bồi thường theo quy định trong hợp đồng này hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
l. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư;
m. Các nghĩa vụ khác được quy định tại Hợp đồng này
Điều 7. Thuế và các khoản phí, lệ phí liên quan
1. Bên Mua phải thanh toán lệ phí trước bạ, các loại thuế, lệ phí và các loại phí có liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật khi Bên Bán hoặc chủ đầu tư làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua và trong quá trình sở hữu, sử dụng căn hộ kể từ thời điểm nhận bàn giao căn hộ.
2. Bên Mua có trách nhiệm nộp thuế và các loại lệ phí, chi phí (nếu có) theo quy định cho Nhà nước khi thực hiện bán căn hộ đã mua cho người khác.
3. Bên Bán có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính thuộc trách nhiệm của Bên Bán cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Điều 8. Giao nhận căn hộ
1. Điều kiện giao nhận căn hộ: Bên Bán sẽ thực hiện bàn giao căn hộ cho Bên Mua sau khi các điều kiện sau đây được đáp ứng:
- Bên Bán hoàn thành việc xây dựng căn hộ theo thiết kế;
- Bên Mua đã thanh toán đủ tiền mua căn hộ cho Bên Bán theo thỏa thuận trong Hợp đồng;
- Bên Mua đã nộp đủ khoản kinh phí 2% tiền bảo trì phần sở hữu chung của Nhà chung cư cho Bên Bán.
2. Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua dự kiến vào Quý I năm 2016
Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 6 (sáu) tháng kể từ ngày kết thúc thời hạn bàn giao dự kiến cho Bên B; Bên Bán phải có văn bản thông báo cho Bên Mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ.
Trước ngày bàn giao căn hộ là 15 ngày, Bên Bán phải thông báo cho Bên Mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ.
3. Căn hộ được bàn giao cho Bên Mua phải theo đúng thiết kế đã được duyệt; phải sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà các bên đã thỏa thuận theo hợp đồng, trừ trường hợp thỏa thuận tại điểm e khoản 1 Điều 5 của hợp đồng này.
4. Vào ngày bàn giao căn hộ theo thông báo, Bên Mua hoặc người được ủy quyền hợp pháp phải đến kiểm tra tình trạng thực tế căn hộ so với thỏa thuận trong hợp đồng này, cùng với đại diện của Bên Bán đo đạc lại diện tích sử dụng thực tế căn hộ và ký vào biên bản bàn giao căn hộ.
Trường hợp Bên Mua hoặc người được Bên Mua ủy quyền hợp pháp không đến nhận bàn giao căn hộ theo thông báo của Bên Bán trong thời hạn 30 ngày hoặc đến kiểm tra nhưng không nhận bàn giao căn hộ mà không có lý do chính đáng (trừ trường hợp thuộc diện thỏa thuận tại điểm g khoản 1 Điều 6 của Hợp đồng này) thì kể từ ngày đến hạn bàn giao căn hộ theo thông báo của Bên Bán được xem như Bên Mua đã đồng ý, chính thức nhận bàn giao căn hộ theo thực tế và Bên Bán đã thực hiện xong trách nhiệm bàn giao căn hộ theo hợp đồng, Bên Mua không được quyền nêu bất cứ lý do không hợp lý nào để không nhận bàn giao căn hộ; việc từ chối nhận bàn giao căn hộ như vậy sẽ được coi là Bên Mua vi phạm hợp đồng và sẽ được xử lý theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 của hợp đồng này.
5. Kể từ thời điểm hai bên ký biên bản bàn giao căn hộ, Bên Mua được toàn quyền sử dụng căn hộ và chịu mọi trách nhiệm có liên quan đến căn hộ, kể cả trường hợp Bên Mua có sử dụng hay chưa sử dụng căn hộ này.
Điều 9. Bảo hành nhà ở
1. Bên Bán có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư bảo hành căn hộ theo đúng quy định tại Điều 46 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các quy định sửa đổi, bổ sung của Nhà nước vào từng thời điểm.
2. Khi bàn giao căn hộ cho Bên Mua, Bên Bán phải thông báo và cung cấp cho Bên Mua 01 bản sao biên bản nghiệm thu đưa công trình nhà chung cư vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng để các bên xác định thời điểm bảo hành nhà ở.
3. Nội dung bảo hành nhà ở (kể cả căn hộ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm: sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, trần sàn, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống
các loại cửa, hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì Bên Bán yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện bảo hành theo quy định của nhà sản xuất hoặc nhà phân phối.
Bên Bán có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện bảo hành căn hộ bằng cách thay thế hoặc sửa chữa các điểm bị khuyết tật hoặc thay thế các đồ vật cùng loại có chất lượng tương đương hoặc tốt hơn. Việc bảo hành bằng cách thay thế hoặc sửa chữa chỉ do Chủ đầu tư hoặc Bên được Chủ đầu tư ủy quyền thực hiện.
4. Bên Mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên Bán hoặc Chủ đầu tư khi căn hộ có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư thực hiện bảo hành các hư hỏng theo đúng thỏa thuận và theo quy định của pháp luật; Bên Mua phải tạo điều kiện để Bên Bán và Chủ đầu tư thực hiện bảo hành nhà ở. Nếu Bên Bán chậm thực hiện việc bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên Mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường cho Bên Mua theo thiệt hại thực tế xảy ra.
5. Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu đưa nhà ở vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, cụ thể như sau:
a. Đối với các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, trần sàn, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống các loại cửa, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải hoặc các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở: 60 tháng;
b. Đối với các thiết bị gắn liền với nhà ở: Thực hiện bảo hành theo quy định của nhà sản xuất hoặc nhà phân phối.
6. Chủ đầu tư không thực hiện bảo hành căn hộ trong các trường hợp sau đây:
a. Trường hợp hao mòn và khấu hao thông thường;
b. Trường hợp hư hỏng do lỗi của Bên Mua hoặc của bất kỳ người sử dụng hoặc của bên thứ ba nào khác gây ra;
c. Trường hợp hư hỏng do sự kiện bất khả kháng;
d. Trường hợp đã hết thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 5 Điều này;
e. Các trường hợp không thuộc nội dung bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều này, bao gồm cả những thiết bị, bộ phận gắn liền căn hộ do Bên Mua tự lắp đặt hoặc tự sửa chữa mà không được sự đồng ý của Bên Bán hoặc chủ đầu tư;
7. Sau thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 5 Điều này, việc sửa chữa các hư hỏng của căn hộ thuộc trách nhiệm của Bên Mua. Việc bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều 10. Chuyển giao quyền và nghĩa vụ
1. Trường hợp Bên Mua có nhu cầu thế chấp căn hộ đã mua cho tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam trước khi Bên Mua được cấp Giấy chứng nhận thì Bên Mua phải thông báo trước bằng văn bản để Bên Bán cùng Bên Mua làm các thủ tục cần thiết theo quy định của ngân hàng.
2. Trong trường hợp Bên Mua chưa nhận bàn giao căn hộ từ Bên Bán mà Bên Mua có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì các bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Bên Bán không được thu thêm bất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên Mua.
3. Hai bên thống nhất rằng, Bên Mua chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho bên thứ ba khi có đủ các điều kiện sau đây:
a. Căn hộ mua bán không đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hoặc không thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng theo quyết định của cơ quan nhà nước hoặc không có tranh chấp với bên thứ ba, trừ trường hợp được ngân hàng thế chấp đồng ý để Bên Mua chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba;
b. Bên Mua đã hoàn thành việc thanh toán các nghĩa vụ đến hạn liên quan đến căn hộ đã mua cho Bên Bán theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
c. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam tại thời điểm nhận chuyển nhượng hợp đồng;
d. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải cam kết tuân thủ các thỏa thuận của Bên Bán và Bên Mua trong hợp đồng này.
4. Trong cả hai trường hợp nêu tại khoản 1 và 2 Điều này, người mua lại nhà ở hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đều được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của Bên Mua theo thỏa thuận trong hợp đồng này và trong Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này.
Điều 11. Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và việc sử dụng căn hộ trong Nhà chung cư
1. Bên Mua được quyền sở hữu riêng đối với diện tích căn hộ theo thỏa thuận của Hợp đồng này và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ này được quy định tại Phụ lục 05 của Hợp đồng.
2. Bên Mua có quyền sở hữu chung, sử dụng chung đối với phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung trong Nhà chung cư quy định tại Phụ lục 05 của Hợp đồng.
3. Hai bên nhất trí thỏa thuận mức phí quản lý vận hành Nhà chung cư như sau:
a. Tính từ thời điểm Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua theo quy định tại Điều 8 của Hợp đồng này đến thời điểm Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và ký hợp đồng quản lý, vận hành nhà ở với đơn vị quản lý vận hành là 3.000 đồng/m2/ tháng. Mức phí này có thể được điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý cho phù hợp với thực tế từng thời điểm theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội. Bên Mua có trách nhiệm đóng khoản phí này cho chủ đầu tư vào thời điểm Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua và tuần đầu tiên của tháng tiếp theo.
Danh mục các công việc, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà chủ đầu tư cung cấp cho Bên Mua trước khi thành lập Ban quản trị Nhà chung cư được quy định tại Phụ lục 04 của Hợp đồng.
b. Sau khi Ban quản trị Nhà chung cư được thành lập thì danh mục các công việc, dịch vụ, mức phí và việc đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định và do Ban quản trị nhà chung cư thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành Nhà chung cư.
c. Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư có quy định về mức phí quản lý vận hành nhà chung cư thì mức phí này được đóng theo quy định của Nhà nước, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều 12. Trách nhiệm của hai bên và việc xử lý vi phạm hợp đồng
1. Hai bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Mua chậm trễ thanh toán tiền mua căn hộ như sau:
a. Nếu quá 7 (bảy) ngày, kể từ ngày đến hạn phải thanh toán tiền mua căn hộ theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều 3 của Hợp đồng này mà Bên Mua không thực hiện thanh toán thì sẽ bị tính lãi suất phạt quá hạn trên tổng số tiền chậm thanh toán là: 1,5%/tháng (một phẩy năm phần trăm một tháng) trên số tiền quá hạn kể từ ngày đáng ra số tiền chậm trả phải được thanh toán theo quy định của Hợp đồng và được tính bắt đầu từ ngày phải thanh toán đến ngày thực trả;
b. Trong quá trình thực hiện hợp đồng này, nếu tổng thời gian Bên Mua trễ hạn thanh toán của tất cả các đợt phải thanh toán theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều 3 của Hợp đồng này vượt quá 30 ngày thì Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của hợp đồng này.
Trong trường hợp này Bên Bán được quyền bán căn hộ cho khách hàng khác mà không cần có sự đồng ý của Bên Mua. Bên Bán sẽ hoàn trả lại số tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán tính đến thời điểm chấm dứt Hợp đồng sau khi đã khấu trừ: (i) lãi chậm trả theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều này, (ii) một khoản phạt vi phạm Hợp đồng tương đương 5% (năm phần trăm) Giá bán căn hộ (chưa tính thuế) và (iii) bất kỳ phí tổn nào chưa trả cho Căn hộ và phí quản lý.
2. Hai bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Bán chậm trễ bàn giao căn hộ cho Bên Mua như sau:
a. Nếu Bên Bán đã thanh toán tiền mua căn hộ theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng này nhưng quá thời hạn 6 (sáu) tháng kể từ ngày kết thúc thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng này mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao căn hộ cho Bên Mua thì Bên Bán phải thanh toán cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm với lãi suất là 1,5%/tháng (một phẩy năm phần trăm một tháng) trên tổng số tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán và được tính từ ngày phải bàn giao theo thỏa thuận đến ngày Bên Bán bàn giao căn hộ thực tế cho Bên Mua.
b. Nếu Bên Bán chậm bàn giao căn hộ quá 9 (chín) tháng kể từ ngày kết thúc thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng này thì Bên Mua có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng này với thỏa thuận bổ sung về thời điểm bàn giao căn hộ mới hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp đồng này.
Trong trường hợp đơn phương chấm dứt này, Bên Bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà Bên Mua đã thanh toán và bồi thường cho Bên Mua khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng tương đương với 5% (năm phần trăm) Giá bán căn hộ (chưa tính thuế).
3. Trường hợp đến hạn bàn giao căn hộ theo thông báo của Bên Bán và căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao theo thỏa thuận trong Hợp đồng này mà Bên Mua không nhận bàn giao thì Bên Bán sẽ tính thêm chi phí bảo quản căn hộ là 50.000 đồng/ngày.
Điều 13. Cam kết của các bên
1. Bên Bán cam kết:
a. Căn hộ nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này không thuộc diện đã bán cho người khác, không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật;
b. Căn hộ nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này được xây dựng theo đúng quy hoạch, đúng thiết kế và các bản vẽ được duyệt đã cung cấp cho Bên B, bảo đảm chất lượng và đúng các vật liệu xây dựng theo thuận trong hợp đồng này;
2. Bên Mua cam kết:
a. Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về căn hộ;
b. Đã được Bên Bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ, Bên Mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên Mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên Mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó;
c. Số tiền mua căn hộ theo hợp đồng này là hợp pháp, không có tranh chấp với bên thứ ba. Bên Bán sẽ không chịu trách nhiệm đối với việc tranh chấp khoản tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán theo hợp đồng này. Trong trường hợp có tranh chấp về khoản tiền mua căn hộ này thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực đối với hai bên;
d. Cung cấp các giấy tờ cần thiết khi Bên Mua yêu cầu theo quy định của pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua.
3. Việc ký kết Hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối.
4. Trong trường hợp một hoặc nhiều điều, khoản, điểm trong hợp đồng này bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các điều, khoản, điểm khác của hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với hai bên. Hai bên sẽ thống nhất sửa đổi các Điều, khoản, điểm bị vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định của pháp luật và phù hợp với ý chí của hai bên.
5. Hai bên cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận đã quy định trong hợp đồng này.
Điều 14. Sự kiện bất khả kháng
1. Các bên nhất trí thỏa thuận một trong các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:
a. Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;
b. Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;
c. Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế;
d. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
2. Mọi trường hợp khó khăn về tài chính đơn thuần sẽ không được coi là trường hợp bất khả kháng.
3. Khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều này thì Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo bằng văn bản cho bên còn lại biết trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng. Việc Bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để bên còn lại có quyền chấm dứt hợp đồng này.
4. Việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 của hợp đồng này.
Điều 15. Chấm dứt hợp đồng
Hợp đồng này được chấm dứt khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây:
a. Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên lập văn bản thỏa thuận cụ thể các điều kiện và thời hạn chấm dứt hợp đồng;
b. Bên Mua chậm thanh toán tiền mua căn hộ theo thỏa thuận tại điểm b khoản 1 Điều 12 của hợp đồng này;
c. Bên Bán chậm bàn giao căn hộ theo thỏa thuận tại điểm b khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này;
d. Trong trường hợp Bên bị tác động bởi sự kiện bất khả kháng không thể khắc phục được để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng và hai bên cũng không có thỏa thuận khác thì một trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này và việc chấm dứt hợp đồng này không được coi là vi phạm hợp đồng.
e. Các Bên đã hoàn thành nghĩa vụ của Mỗi Bên.
Điều 16. Thông báo
1. Địa chỉ để các bên nhận thông báo của Bên kia được quy định ở phần đầu của Hợp đồng.
2. Bất kỳ thông báo, yêu cầu, thông tin, khiếu nại phát sinh liên quan đến hợp đồng này phải được lập thành văn bản. Hai bên thống nhất rằng, các thông báo, yêu cầu, khiếu nại được coi là đã nhận nếu gửi đến đúng địa chỉ, đúng tên người nhận thông báo, đúng hình thức thông báo theo thỏa thuận tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này và trong thời gian như sau:
a. Vào ngày gửi trong trường hợp thư giao tận tay và có chữ ký của người nhận thông báo;
b. Vào ngày bên gửi nhận được thông báo chuyển fax thành công trong trường hợp gửi thông báo bằng fax;
c. Vào ngày thứ hai kể từ ngày đóng dấu bưu điện trong trường hợp gửi thông báo bằng thư chuyển phát nhanh;
3. Các bên phải thông báo bằng văn bản cho nhau biết nếu có đề nghị thay đổi về địa chỉ, hình thức và tên người nhận thông báo; nếu khi đã có thay đổi về địa chỉ mà bên có thay đổi không thông báo lại cho bên kia biết thì bên gửi thông báo không chịu trách nhiệm về việc bên có thay đổi không nhận được các văn bản thông báo.
Điều 17. Các thỏa thuận khác
1. Các phụ lục kèm theo Hợp đồng hoặc bất kỳ các bản bổ sung và sửa đổi nào được ký kết hợp lệ sẽ được cấu thành nên một bộ phận không thể tách rời của Hợp đồng, có giá trị và hiệu lực thi hành như Hợp đồng.
2. Mọi sử đổi, bổ sung đối với Hợp đồng này đều phải được Bên Bán và Bên Mua thỏa thuận bằng văn bản và được người đại diện có thẩm quyền của Bên Bán và Bên Mua ký mới có giá trị hiệu lực thi hành.
3. Nếu có bất kỳ khoản mục hoặc điều khoản nào của Hợp đồng này bị tuyên bố là trái pháp luật, vô hiệu thì những điều khoản khác của Hợp đồng vẫn có đầy đủ hiệu lực thi hành.
4. Sau khi ký kết Hợp đồng và Bên Mua nộp hết tiền Đợt 1 theo quy định tại Điều 3 Hợp đồng thì Bên Mua mới lưu bản Hợp đồng này.
Điều 18. Giải quyết tranh chấp
Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của Hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày một trong hai bên thông báo bằng văn bản cho bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp đó không được thương lượng giải quyết thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Điều 19. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.
2. Hợp đồng này có 19 Điều được lập thành 04 bản và có giá trị pháp lý như nhau, Bên Mua giữ 01 bản, Bên Bán giữ 03 bản.
BÊN MUA BÊN BÁN
PHỤ LỤC 01
CÁC BẢN VẼ ĐÍNH KÈM
(Kèm theo Hợp đồng mua bán nhà ở số .........../HĐMB-210QT)
Chi tiết xem tại:
1. Bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ
2. Bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng có căn hộ
3. Bản vẽ thiết kế mặt bằng tòa Nhà chung cư có căn hộ đính kèm.
Ghi chú:
- Bản vẽ thiết kế mặt bằng Căn Hộ chỉ mang tính chất tham khảo. Sau khi Căn Hộ được hoàn thiện, Bên Bán sẽ bàn giao cho Bên Mua 01 (một) bản vẽ hoàn công thiết kế Căn Hộ.
- Bên Bán có thể thay đổi các bản vẽ thiết kế trên tại từng thời điểm nếu có sự thay đổi về thiết kế được Chủ Đầu tư hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
PHỤ LỤC 02
DANH MỤC VẬT LIỆU
XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ HOÀN THIỆN CĂN HỘ
(Kèm theo Hợp đồng mua bán nhà ở số .........../HĐMB-210QT)
1. Hoàn thiện mặt ngoài khối nhà:
- Tường xây gạch trát vữa, lăn sơn
- Cửa sổ ngoài nhà: cửa kính an toàn, khung nhựa lõi thép PVC hoặc nhôm TungKuang.
2. Hoàn thiện bên trong căn hộ:
- Trần: Trần thạch cao và lăn sơn.
- Tường xây gạch trát phẳng, lăn sơn màu trực tiếp.
- Sàn: + Phòng ngủ: lát gỗ công nghiệp
+ Các phòng khác: lát gạch men liên doanh.
- Tường khu vệ sinh ốp gạch men liên doanh
- Cửa: + Cửa vào chính: gỗ công nghiệp hoặc tương đương.
+ Cửa ngăn phòng: cửa gỗ công nghiệp.
+ Cửa tiếp xúc thiên nhiên: nhựa lõi thép hoặc nhôm TungKuang, kính an toàn.
- Thiết bị vệ sinh:
+ Bệ xí : Inax hoặc tương đương
+ Chậu rửa : Inax hoặc tương đương
+ Vòi sen : Inax hoặc tương đương
+ Phụ kiện : Inax hoặc tương đương
+ Bình nóng, lạnh : được cung cấp
- Hệ thống điện:
+ Ổ cắm, công tắc: Clipsal hoặc tương đương.
+ Dây điện chờ tại vị trí điều hòa, bình nóng lạnh
+ Bóng đèn Rạng Đông hoặc tương đương
+ Dây dẫn điện Trần Phú hoặc tương đương
- Điện thoại, truyền hình cáp, internet có đầu chờ vào từng căn hộ;
CHÚ Ý: Hai Bên cùng thỏa thuận rằng:
- Bên Bán theo sự điều chỉnh của mình hoặc bị yêu cầu bởi các cơ quan chức năng có thẩm quyền có thể tiến hành các thay đổi nhỏ về thiết kế nội thất trong Căn hộ được mô tả như trên; hoặc
- Bên Bán bảo toàn quyền được thay đổi đối với thiết kế Tòa nhà, thông số kỹ thuật, đặc điểm, sơ đồ sàn, nguyên vật liệu và mục đích sử dụng dự kiến của các tiện ích trong Tòa nhà mà không cần thông báo trước với Bên Mua. Bên Bán bảo toàn quyền được thay thế các nguyên vật liệu khác có chất lượng và tiêu chuẩn tương tự với nguyên vật liệu mô tả trên.
Ghi chú: Một số hình vẽ đồ dùng, thiết bị (giường, bàn ăn, tủ lạnh, máy giặt, sa lông,....) hoặc những vật dụng không được thống kê theo Phụ lục này trong bản vẽ gửi kèm theo Hợp Đồng chỉ có tính chất minh họa để bố trí không gian nội thất, không phải là thiết bị do Bên Bán cung cấp.
PHỤ LỤC 03
NỘI QUY QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
(Kèm theo Hợp đồng mua bán nhà ở số .........../HĐMB-210QT)
CHƯƠNG I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1: Mục đích sử dụng tòa nhà.
Chung cư cao tầng thuộc dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp tại số 210 Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội (sau đây gọi là tòa nhà) được sử dụng làm nhà ở, nhà trẻ mẫu giáo, nhà hàng và dịch vụ công cộng.
Điều 2: Phần sở hữu riêng của Bên Mua.
Phần sở hữu riêng của Bên Mua là phần diện tích được tính theo kích thước thông thủy bên trong căn hộ bao gồm cả phần tường ngăn các phòng bên trong Căn Hộ, diện tích Logia gắn liền căn hộ; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ theo đúng nội dung của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và quy định của pháp luật; không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các Căn Hộ và diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong Căn Hộ. Khi tính diện tích Lôgia thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp Lôgia có tường chung thì tính từ mép trong tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng Căn Hộ đã được phê duyệt.
Điều 3: Phần sở hữu riêng của Chủ Đầu tư.
Phần sở hữu riêng của Chủ đầu tư bao gồm toàn bộ phần diện tích của những hạng mục sau đây: Diện tích tầng 1 (trừ diện tích phòng sinh hoạt công cộng và sảnh khối căn hộ tầng 1); Các công trình được xây dựng trên diện tích đất thuê (trừ các công trình được xác định là thuộc sở hữu chung của khối căn hộ theo quy định của pháp luật); các hạng mục do Bên Bán đầu tư theo Dự án mà được xác định trong Dự án với cơ quan quản lý Nhà nước là không thuộc phần sở hữu chung (nếu có) hoặc các căn hộ chung cư do Bên Bán giữ lại chưa thực hiện việc mua bán căn hộ đó.
Điều 4: Phần sở hữu chung của các khối căn hộ.
Phần sở hữu chung của khối căn hộ gồm:
1. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong Tòa nhà gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngoài Căn Hộ, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng;
2. Hành lang các tầng căn hộ, cầu thang bộ, thang máy, lối đi chung, đường nội bộ, lối thoát hiểm;
3. Lồng xả rác, hệ thống cấp điện, nước, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
4. Khu vực đỗ xe trong tầng hầm 1và tầng hầm 2;
5. Phòng sinh hoạt cộng đồng (sử dụng chung của các hộ dân trong Tòa nhà), sảnh khối căn hộ tại tầng 1;
6. Tường rào ngoài Tòa nhà;
7. Diện tích sân đường nội bộ kết nối với tòa nhà do Bên Bán thay mặt Bên Mua ký Hợp đồng thuê của cơ quan quản lý Nhà nước để khai thác sử dụng phục vụ nhu cầu của Tòa nhà.
Điều 5: Chủ sở hữu.
Các chủ sở hữu tòa nhà là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp pháp phần sở hữu riêng trong tòa nhà, bao gồm:
1. Chủ đầu tư hoặc các tổ chức, cá nhân khác được Chủ đầu tư chuyển nhượng sở hữu phần dịch vụ công cộng hoặc căn hộ của tòa nhà.
2. Chủ sở hữu các căn hộ.
Điều 6: Người sử dụng.
Người sử dụng tòa nhà là Chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng của tòa nhà khi được sự cho phép của Chủ đầu tư.
CHƯƠNG II
QUẢN LÝ TÒA NHÀ
Điều 7: Quyền và trách nhiệm của người sử dụng tòa nhà.
1. Quyền sở hữu đối với phần diện tích sàn căn hộ đã mua theo Hợp đồng Mua bán căn hộ;
2. Được quyền sử dụng diện tích thuộc các công trình tiện ích chung, bao gồm các diện tích quy định tại Điều 4 của Bản nội quy này;
3. Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng tòa nhà;
4. Đóng góp ý kiến cho Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý và Ban quản trị tòa nhà trong việc quản lý sử dụng tòa nhà;
5. Yêu cầu người có trách nhiệm cung cấp thông tin, công khai các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng tòa nhà;
6. Chấp hành đầy đủ những quyết định của Hội nghị tòa nhà;
7. Có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì đối với phần sở hữu riêng;
8. Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý, vận hành, bảo trì phần sở hữu chung và các khoản kinh phí khác phải nộp theo quy định của tòa nhà;
9. Tạo điều kiện thuận lợi để người có trách nhiệm thực hiện việc vận hành và bảo trì phần sở hữu chung;
10. Chấp hành nội quy, quy định về quản lý việc sử dụng tòa nhà; thực hiện đúng các quy định về phòng chống cháy, nổ, chữa cháy, vệ sinh công cộng, an ninh trật tự; phát hiện và thông báo kịp thời các hành vi vi phạm tại tòa nhà;
11. Thực hiện việc đăng ký tạm vắng, tạm trú theo quy định của pháp luật;
12. Thông báo các quy định nêu tại Bản nội quy này cho người được ủy quyền hợp pháp sử dụng căn hộ và các cá nhân khác có liên quan đến sử dụng căn hộ của mình;
13. Khôi phục lại nguyên trạng hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần sở hữu chung hoặc phần sở hữu riêng của người sử dụng tòa nhà khác bị hư hỏng do mình gây ra.
14. Tham gia hội nghị tòa nhà và biểu quyết những vấn đề thuộc thẩm quyền của Hội nghị quy định tại khoản 3 Điều 8 của Nội quy này.
15. Quyền biểu quyết được tính theo đơn vị diện tích phần sở hữu riêng của chủ sở hữu (01m2 diện tích được 01 phiếu biểu quyết).
16. Đối với các chủ sở hữu căn hộ, quyền biểu quyết là ngang nhau, được tính theo diện tích bình quân của mỗi căn hộ; phí dịch vụ cũng được tính bằng nhau cho mỗi mét vuông sử dụng nhân đơn giá theo quy định.
Điều 8: Hội nghị tòa nhà.
1. Hội nghị tòa nhà là hội nghị các Chủ sở hữu Tòa nhà. Chủ sở hữu có thể ủy quyền cho người khác tham dự Hội nghị.
2. Hội nghị tòa nhà được tổ chức định kỳ mỗi năm 01 lần, trong trường hợp cần thiết hội nghị được triệu tập bất thường, khi có trên 50% tổng số phiếu bầu của các Chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị, đồng thời có văn bản đề nghị của 30% số phiếu tương ứng của các Chủ sở hữu và người sử dụng tòa nhà.
3. Hội nghị tòa nhà được tổ chức 01 lần/năm, nhằm:
- Đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị trong trường hợp Tổ chức Hội nghị tòa nhà bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
- Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi bản Nội quy quản lý sử dụng tòa nhà.
- Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì tòa nhà.
- Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện.
- Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sử dụng tòa nhà.
- Mọi quyết định của Hội nghị tòa nhà chỉ có hiệu lực khi có ít nhất 51% tổng số phiếu biểu quyết dự họp tán thành và được xác lập bằng văn bản.
4. Hội nghị đầu tiên.
- Hội nghị tòa nhà đầu tiên (“Hội nghị đầu tiên”) sẽ do Ban quản trị lâm thời thay mặt cho Chủ đầu tư triệu tập và tổ chức khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Ban Quản trị lâm thời có trách nhiệm gửi thư mời họp cho từng Chủ sở hữu căn hộ theo địa chỉ đăng ký của họ. Hội nghị này phải đảm bảo mỗi tòa nhà có căn hộ đi vào vận hành có ít nhất 20% Chủ sở hữu căn hộ của Tòa nhà đó tham gia.
- Tại Hội nghị đầu tiên, Ban quản trị lâm thời sẽ chuẩn bị và đệ trình để Hội nghị tòa nhà thông qua các vấn đề sau:
+ Nội quy
+ Danh sách thành viên Ban quản trị dự kiến.
+ Doanh nghiệp quản lý dự kiến.
Nội quy này mặc nhiên đã được tất cả các chủ sở hữu căn hộ biểu quyết tán thành tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ, theo các thỏa thuận và cam kết của Chủ sở hữu căn hộ trong Hợp đồng mua bán căn hộ này. Tuy nhiên nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu, các Chủ sở hữu căn hộ (người ngụ cư khác) sẽ đồng ý thông qua toàn bộ Nội quy này tại Hội nghị đầu tiên hoặc ký xác nhận thông qua Nội quy này theo yêu cầu của Ban quản trị Lâm thời. Đối với các vấn đề khác, Hội nghị tòa nhà sẽ biểu quyết thông qua theo cách thức quy định tại Mục 5 dưới đây.
- Sau khi tất cả các thành viên Ban quản trị được bầu, các Thành viên Ban Quản trị lâm thời sẽ từ nhiệm và chuyển giao nhiệm vụ cho các thành viên Ban quản trị mới.
5. Hội nghị tòa nhà thường niên.
a. Thời gian và địa điểm họp.
Hội nghị tòa nhà sẽ được tổ chức hàng năm do Ban quản trị triệu tập (“Hội nghị tòa nhà thường niên”) tại địa điểm và thời gian do Ban quản trị quyết định và được nêu trong thông báo mời họp.
b. Thành phần tham dự:
- Thành phần tham dự toà nhà thường niên bao gồm:
+ Đại diện chủ sở hữu căn hộ và (hoặc) người cư ngụ khác hoặc người được ủy quyền của Chủ sở hữu căn hộ.
+ Đại diện Chủ đầu tư và đại diện của doanh nghiệp quản lý.
+ Các khách mời như: Đại diện cơ quan nhà nước, công an phường sở tại, tham dự phiên họp theo giấy mời của Ban quản trị.
c. Triệu tập Hội nghị thường niên.
Ban quản trị chuẩn bị hoặc tổ chức chuẩn bị chương trình, nội dung, tài liệu và gửi thông báo mời dự hội nghị tòa nhà thường niên, đến từng Chủ sở hữu căn hộ, tối thiểu 07 ngày trước ngày khai mạc cuộc họp. Thông báo mời họp phải nêu rõ thời gian, địa điểm và chương trình họp, cách thức cử đại biểu. Kèm theo thông báo mời họp là chương trình và tài liệu liên quan tới nội dung cuộc họp. Thông báo cuộc họp có thể gửi qua đường bưu điện, trao tay hoặc hình thức khác mà Ban quản trị cho rằng thích hợp.
d. Điều kiện và thể thức tiến hành họp.
Hội nghị tòa nhà được coi là tiến hành hợp lệ khi mỗi tòa nhà có căn hộ đi vào vận hành có số thành viên dự họp đại diện ít nhất 20% tổng số Chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà đó hoặc đại diện theo ủy quyền của họ tham dự.
Trường hợp Hội nghị tòa nhà lần thứ nhất không đủ điều kiện tiến hành theo quy định tại khoản trên, thì được triệu tập lần thứ hai hoặc các lần tiếp theo trong thời hạn 15 ngày. Kể từ ngày dự định tổ chức Hội nghị tòa nhà lần trước đó cho tới khi đảm bảo tỷ lệ chủ sở hữu căn hộ nêu trên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
6. Hình thức biểu quyết do Ban quản trị lâm thời quyết định (tại hội nghị đầu tiên) hoặc do Ban quản trị quyết định (tại Hội nghị tòa nhà các lần tiếp theo).
7. Hội nghị bất thường.
Ban quản trị sẽ triệu tập một cuộc họp Hội nghị tòa nhà đặc biệt khi có trên (năm mươi) 50% tổng số các Chủ sở hữu căn hộ và người cư ngụ khác đề nghị bằng văn bản (có ký tên xác nhận) hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của từ (ba mươi) 30% Tổng số người sở hữu và người cư ngụ khác
.
.
Điều 9: Ban quản trị.
1. Ban quản trị tòa nhà được thành lập bởi Hội nghị tòa nhà.
2. Nhiệm kỳ của Ban quản trị là 03 năm.
3. Số thành viên ban quản trị do Hội nghị tòa nhà quyết định.
4. Thành viên cơ cấu Ban quản trị tòa nhà được phân bổ theo tỷ lệ diện tích của phần sở hữu riêng.
5. Thành viên Ban quản trị do Chủ đầu tư chỉ định là Phó trưởng Ban quản trị.
6. Ban quản trị bầu trưởng ban trong số các thành viên đại diện cho khối căn hộ.
7. Ban quản trị họp định kỳ theo quy chế của Ban quản trị.
8. Các quyết định của Ban quản trị phải được đa số thành viên tán thành. Các thành viên vắng mặt mà có lý do chính đáng, thì có thể biểu quyết bằng văn bản hoặc phương tiện thông tin liên lạc.
9. Nhiệm vụ của Ban quản trị:
- Chủ trì hội nghị tòa nhà, báo cáo Hội nghị tòa nhà kết quả công tác quản lý sử dụng tòa nhà trong thời gian giữa hai kỳ hội nghị.
- Đại diện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng tòa nhà; Kiểm tra đôn đốc người sử dụng thực hiện đúng Bản nội quy và các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư; tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà, hoàn thành tốt nhiệm vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
- Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành, các cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết.
- Xây dựng hoặc sửa đổi nội quy quản lý và sử dụng tòa nhà để trình Hội nghị tòa nhà thông qua.
- Ký kết Hợp đồng cung cấp dịnh vụ tòa nhà với doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà và Hợp đồng bảo trì với doanh nghiệp có tư cách pháp nhân về xây dựng theo đúng quy định của Pháp luật; theo dõi, giám sát việc ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý Hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì tòa nhà.
- Quyết định điều chỉnh tạm thời các định mức chi phí, các định mức chi tiêu và các vấn đề liên quan khác cho phù hợp với tình hình thực tế, nhưng phải báo cáo ra Hội nghị tòa nhà thông qua tại cuộc họp gần nhất.
- Kiểm tra các báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì tòa nhà do Doanh nghiệp quản lý vận hành, Doanh nghiệp bảo trì thực hiện theo Hợp đồng đã ký kết và báo cáo với Hội nghị tòa nhà theo quy định.
- Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong tòa nhà.
- Định kỳ 6 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng tòa nhà làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp, quản lý vận hành tòa nhà.
- Thực hiện công việc khác do Hội nghị tòa nhà giao.
- Được hưởng phụ cấp trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
- Không được tự tổ chức các bộ phận dưới quyền hoặc tự bãi miễn hoặc tự bổ sung thành viên Ban quản trị.
- Ủy quyền cho Doanh nghiệp quản lý thu phí Quản lý hàng tháng của khu căn hộ và khu văn phòng, thương mại.
- Các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật.
Điều 10: Doanh nghiệp quản lý.
1. Doanh nghiệp quản lý tòa nhà là đơn vị có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật, đảm nhận một, một số hoặc toàn bộ các phần việc quản lý và cung cấp dịch vụ tòa nhà thông qua Hợp đồng ký với Ban quản trị.
2. Doanh nghiệp quản lý vận hành tòa nhà được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
3. Thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho người sử dụng khi bắt đầu sử dụng tòa nhà; hướng dẫn việc lắp đặt các trang thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong tòa nhà.
4. Định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của tòa nhà để thực hiện việc quản lý vận hành tòa nhà.
5. Thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử dụng tòa nhà và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang thiết bị dùng chung trong tòa nhà bị hư hỏng đảm bảo cho tòa nhà được bình thường.
6. Thu phí dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà hàng tháng theo quy định được Ban quản lý tòa nhà ủy quyền.
7. Phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng cung cấp, nếu người sử dụng tòa nhà không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng hạn chi phí quản lý vận hành tòa nhà.
8. Phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật tự và các vấn đề liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành tòa nhà.
Điều 11: Ban quản lý.
Ban quản lý tòa nhà được thành lập bởi doanh nghiệp quản lý để đại diện thường trực cho doanh nghiệp này tổ chức thực hiện Hợp đồng khai thác và cung cấp dịch vụ đã ký với Ban quản trị.
Điều 12: Chủ đầu tư trong quản lý sử dụng tòa nhà.
1. Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong tòa nhà cho người sử dụng.
2. Lựa chọn và ký Hợp đồng với với doanh nghiệp có chức năng chuyên môn để quản lý vận hành nhà tòa nhà (kể cả doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư) kể từ khi đưa nhà tòa nhà vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị được thành lập.
3. Đề xuất doanh nghiệp quản lý vận hành và bảo trì tòa nhà để Hội nghị tòa nhà thông qua.
4. Bàn giao 01 bản vẽ hoàn công và sơ đồ có liên quan đến việc quản lý sử dụng tòa nhà cho Ban quản trị.
5. Cử người tham gia Ban quản trị tại Điều 9 của Nội quy này.
- 8 -
6. Chủ đầu tư có trách nhiệm cam kết thực hiện quản lý tốt phần sở hữu riêng của mình, cũng như phần sở hữu chung của tòa nhà.
7. Được quyền ngừng cung cấp hoặc yêu cầu các nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các công trình tiện ích khác nếu chủ sở hữu căn hộ hoặc các thành viên của căn hộ vi phạm Quy chế quản lý sử dụng tòa nhà hoặc vi phạm các quy định tại bản nội quy này.
CHƯƠNG III
SỬ DỤNG TÒA NHÀ
Điều 13: Cư trú.
Tất cả người sử dụng cư trú thường xuyên tại tòa nhà, đều phải thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật về cư trú.
Điều 14: Điều khiển và trông gửi phương tiện giao thông.
1. Tất cả những phương tiện giao thông ra vào tòa nhà phải theo đúng hướng dẫn của nhân viên bảo vệ.
2. Các phương tiện giao thông của người sử dụng phải được để đúng nơi quy định, theo sự sắp xếp của Ban quản lý.
3. Ưu tiên mặt bằng trông gửi phương tiện giao thông, đối với người sử dụng cư trú thường xuyên tại tòa nhà, đăng ký và nộp phí sớm hơn với Ban quản lý.
4. Người gửi phải chịu mọi trách nhiệm đền bù thiệt hại, khi nguyên nhân do lỗi của thiết bị hoặc của người điều khiển gây ra.
5. Ban quản lý có trách nhiệm đền bù thiệt hại đối với phương tiện giao thông bị mất hoặc hư hại do lỗi của người trông gửi.
Điều 15: Phòng chống cháy nổ.
Tất cả người sử dụng tòa nhà phải tuyệt đối chấp hành nghiêm chỉnh các quy định sau đây về phòng chống cháy nổ (sau đây viết tắt là PCCN).
1. Tuyệt đối không hút thuốc tại tất cả các phần sở hữu chung.
2. Chỉ được hóa vàng trong dụng cụ chuyên dùng tại nơi quy định.
3. Người cuối cùng ra khỏi phần sở hữu riêng phải ngắt cầu dao điện, van bình ga …
4. Tham gia đầy đủ các lớp huấn luyện phòng chống cháy nổ do Ban quản lý tổ chức.
5. Bảo quản, giữ gìn hệ thống PCCN tại tòa nhà như bình bọt, hệ thống báo cháy, đèn chỉ dẫn …..
6. Phải chịu mọi trách nhiệm khi nguyên nhân do lỗi của mình gây ra.
7. Chấp hành các quy định khác của pháp luật về PCCN.
Điều 16: Sử dụng thang máy.
Tất cả người sử dụng thang máy phải tuân thủ những quy định sau:
1. Tuân thủ theo bảng hướng dẫn sử dụng thang máy được gắn trong buồng thang.
2. Nếu có nhân viên hướng dẫn thang máy, phải tuân theo sự chỉ dẫn của người này.
3. Không được xả rác, bôi bẩn trong thang máy.
- 9 -
4. Người ra khỏi thang máy đi ra trước, người đi vào tháng máy đi vào sau.
5. Chỉ được vận chuyển đồ quá khổ, quá tải hoặc vật liệu xây dựng khi có sự đồng ý của Ban quản lý về thời gian và mức phí vận chuyển phải đóng.
Điều 17: Thay đổi mục đích sử dụng phần sở hữu riêng.
Việc thay đổi mục đích sử dụng của phần sở hữu riêng, phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, Chủ sở hữu phải nộp 01 bản sao bộ Hồ sơ cấp phép cho Ban quản lý và chịu mọi chi phí cho việc chuyển đổi mục đích sử dựng này.
Điều 18: Cải tạo, sửa chữa phần sở hữu riêng.
1. Chỉ có Chủ sở hữu và người được Chủ sở hữu ủy quyền mới được quyền cải tạo phần sở hữu riêng của mình theo Hợp đồng mua bán căn hộ.
2. Khi có nhu cầu cải tạo hoặc sửa chữa phần sở hữu riêng, chủ sở hữu phải thông báo về nội dung cải tạo, sửa chữa tới Ban quản lý. Trong vòng 05 ngày làm việc từ khi nhận được bản thông báo, Ban quản lý phải trả lời cho Chủ sở hữu biết về việc cải tạo, sửa chữa này có ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật của tòa nhà, hoặc vi phạm các quy định khác của pháp luật là không được chấp nhận hay được chấp nhận, nếu chưa trả lời được phải nêu rõ lý do theo đúng các quy định của pháp luật. Khi tiến hành cải tạo, Ban quản lý có nhiệm vụ tổ chức hoặc tạo điều kiện cho việc thi công theo Hợp đồng thỏa thuận với Chủ sở hữu. Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng khoản phí cải tạo, sửa chữa theo quy định chung.
Điều 19: Các sự kiện không thường xuyên.
Người sử dụng nào có nhu cầu tổ chức các hoạt động như hiếu, hỷ, hội nghị … phải đăng ký với Ban quản lý trước khi thực hiện, để Ban quản lý phối hợp điều hành sao cho giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đối với những người sử dụng khác.
Điều 20: Khai thác phần sở hữu chung của khối căn hộ.
Doanh nghiệp quản lý được quyền khai thác phần sở hữu chung của tòa nhà mà không trái với quy định của pháp luật. Phần lợi nhuận thu được từ hoạt động này (nếu có và sau khi trừ đi các chi phí hợp lý) được sử dụng cho các mục đích : Hỗ trợ mua bảo hiểm tài sản chung, hỗ trợ công tác bảo trì tòa nhà; hỗ trợ phúc lợi xã hội; hỗ trợ hoạt động của Ban quản trị theo nghị quyết của Ban quản trị.
Điều 21: Phí dịch vụ tòa nhà.
1. Phí dịch vụ tòa nhà: được huy động từ các chủ sở hữu hoặc người sử dụng theo nguyên tắc đảm bảo đủ chi phí và trên cơ sở quy định của UBND thành phố Hà Nội.
- Mức đóng góp kinh phí được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng Chủ sở hữu và thu từ người sử dụng mỗi tháng một lần.
- Phí dịch vụ đó sẽ được thu đối với các Chủ sở hữu bắt đầu từ Ngày bàn giao căn hộ.
- Nếu chậm thanh toán, thì Chủ sở hữu hay người sử dụng phải nộp khoản tiền phạt chậm thanh toán theo quy định của Ban quản lý.
- Tất cả các Chủ sở hữu hoặc người sử dụng tòa nhà đều phải đóng phí dịch vụ hàng tháng, do Ban quản lý đứng ra thu để phục vụ cho công tác vận hành tòa nhà như: điện nước, thang máy, vệ sinh, bảo trì các thiết bị tòa nhà, đóng góp thêm vào chi phí mua bảo hiểm trang thiết bị công cộng… để cho mọi người sử dụng đều được hưởng chất lượng phục vụ tương xứng.
2. Chi phí trông giữ tài sản:
- Chi phí trông giữ xe đạp, xe máy: theo thông báo của Doanh nghiệp quản lý phù hợp với quy định của UBND Thành phố Hà Nội.
- Chi phí trông giữ ô tô: theo quy định của Doanh nghiệp quản lý.
3. Chi phí sử dụng các dịch vụ gia tăng (nếu có): theo thông báo của những chủ kinh doanh dịch vụ này.
4. Tùy vào tình hình cụ thể, các mức thu nêu trên có thể thay đổi tăng thêm, việc thay đổi mức thu này phải được tính toán hợp lý và thông qua Hội nghị tòa nhà hoặc Ban quản trị nếu được Hội nghị tòa nhà ủy quyền
.
.
Điều 22: Kinh phí bảo trì tòa nhà.
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: Chỉ thu thêm khi khoản kinh phí thu để bảo trì phần sở hữu chung không đủ (từ 2% khi bán căn nhà chung cư). Mức thu cụ thể sẽ được thông qua Hội nghị nhà chung cư đảm bảo nguyên tắc mức đóng góp này tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng Chủ sở hữu trong nhà chung cư.
Hội nghị tòa nhà quyết định mức thu và phương thức quản lý sử dụng khoản kinh phí này theo các quy định của pháp luật.
Điều 23: Báo cáo tài chính.
Các báo cáo tài chính về tình hình thu chi hàng năm của tòa nhà phải được công khai hóa 06 tháng một lần và tại Hội nghị tòa nhà.
Điều 24: Những hành vi nghiêm cấm cư dân trong sử dụng tòa nhà
1. Cơi nới, chiếm dụng diện tích không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức: Đục phá, cải tạo, tháo dỡ, hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của tòa nhà.
2. Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định.
3. Gây tiếng ồn quá mức quy định, làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an tòa nhà.
4. Xả rác, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi, gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường, chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung.
5. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái với quy định; thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức).
6. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở riêng hoặc sử dụng riêng trái với mục đích quy định.
7. Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng đến trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các căn hộ khác và khu vực công cộng (nếu muốn nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật).
8. Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hóa dễ cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác).
9. Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường quá mức cho phép.
CHƯƠNG IV
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM
Điều 25: Giải quyết tranh chấp.
Nguyên tắc đồng thuận là ưu tiên hàng đầu trong việc giải quyết các tranh chấp trong quản lý và sử dụng tòa nhà. Chỉ trong trường hợp thật cần thiết, Ban quản lý mới can thiệp dựa trên lợi ích của đa số người sử dụng.
Người sử dụng không đồng tình với quyết định của Ban quản trị thì có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền, nhưng trong khi chờ phán quyết của cơ quan đó, người sử dụng vẫn phải chấp hành quyết định của Ban quản trị.
Điều 26: Xử lý vi phạm.
1. Người nào làm mất vệ sinh, mất mỹ quan ở phần sở hữu chung như: viết vẽ, bôi bẩn lên tường, có hành vi vô ý hoặc cố ý trong sử dụng gây hậu quả cho người và tài sản …. phải bồi thường 100% giá trị tài sản tại thời điểm vi phạm.
2. Người nào vi phạm quy định tại Điều 13 đến Điều 19 của Nội quy này thì tùy theo mức độ gây hại, phải bồi thường, bị phạt tiền hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
3. Người nào vi phạm quy định tại Điều 21 và Điều 22 phải chịu nộp số tiền bằng: số tiền chậm nộp + 150% lãi suất cơ bản do ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm nhận được thông báo yêu cầu nộp tiền tương ứng với thời gian nộp chậm so với thông báo.
4. Sau 01 tháng từ khi nhận được thông báo bằng văn bản của Doanh nghiệp quản lý về việc chậm thanh toán mà Chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp của Chủ sở hữu vẫn không chịu thanh toán. Doanh nghiệp quản lý có thể áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ cho tổ chức hoặc cá nhân vi phạm đó.
CHƯƠNG V
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 27: Đối tượng áp dụng.
Nội quy này được áp dụng đối với tất cả người sử dụng tòa nhà
Điều 28: Hiệu lực thi hành
Nội quy này có hiệu lực thi hành kể từ ngày hội nghị tòa nhà biểu quyết thông qua và được ký xác nhận bởi Trưởng ban, Ban quản trị tòa nhà. Cho đến trước khi Hội nghị tòa nhà được tổ chức, Nội quy này sẽ có hiệu lực áp dụng kể từ thời điểm Hợp đồng mua bán căn hộ được ký giữa Bên Mua và Chủ Đầu tư dự án
PHỤ LỤC 04
DANH MỤC CÁC CÔNG VIỆC,
DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ
(Kèm theo Hợp đồng mua bán nhà ở số .........../HĐMB-210QT)
1. Các công việc quản lý vận hành và bảo trì chung:
a. Quản lý vận hành, điều khiển, duy tu, bảo dưỡng, bảo trì hệ thống kỹ thuật, các trang thiết bị sử dụng chung trong Tòa nhà theo quy định về quản lý nhà chung cư.
b. Lập kế hoạch bảo dưỡng, sửa chữa, bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị sử dụng chung trong Tòa nhà. Việc bảo trì phải tuân thủ các chỉ dẫn, chế tạo, quy trình của nhà thiết kế; quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
c. Giám sát việc bảo trì Tòa nhà nhằm đảm bảo an toàn cho người, tài sản, vệ sinh môi trường, cảnh quan, kiến trúc của Tòa nhà.
d. Hỗ trợ và giám sát việc sửa chữa phần sở hữu riêng của chủ căn hộ trong Tòa nhà (nếu có) nhằm đảm bảo trật tự, an ninh, tránh gây ảnh hưởng đến các căn hộ xung quanh.
e. Quản lý, bảo quản tài liệu, hồ sơ Tòa nhà.
f. Xây dựng và phê duyệt nội quy, quy định sử dụng Tòa nhà
g. Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn các đối tượng có liên quan trong việc thực hiện Nội quy, quy định sử dụng Tòa nhà.
h. Xây dựng quy trình quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật và các trang thiết bị của Tòa nhà, thực hiện đúng quy trình đề ra.
i. Thanh toán các chi phí có liên quan tới công tác quản lý vận hành Tòa nhà
k. Triển khai các hoạt động văn hóa, vui chơi giải trí cho cư dân trong Tòa nhà (nếu có).
l. Tổ chức quản lý, cung cấp và thu tiền sử dụng điện, sử dụng nước theo đồng hồ tiêu thụ đối với từng chủ sử dụng (trong thời gian chưa bàn giao cho các cơ quan chuyện ngành của thành phố Hà Nội). Giá tiền điện, nước theo quy định của Thành phố Hà Nội, được điều chỉnh hệ số hao hụt so với đồng hồ tổng. Hàng tháng thanh toán kịp thời tiền sử dụng điện, tiền sử dụng nước cho các cơ quan chuyên ngành.
m. Quản lý dịch vụ có liên quan.
2. Công tác bảo vệ và an ninh:
a. Bố trí lực lượng bảo vệ phụ trách công tác bảo vệ trật tự Tòa nhà 24/24h với chế độ chốt trực và tuần tra.
b. Giữ trật tự an toàn giao thông trong phạm vi Tòa nhà được thông thoáng; trông giữ sắp xếp việc đậu, đỗ xe đạp, xe máy, ô tô.
c. Đảm bảo công tác phòng cháy, chữa cháy: Xây dựng lực lượng thưởng trực tại chỗ để thực hiện công tác phòng cháy, chữa cháy và sẵn sàng chữa cháy khi có tình huống cháy xảy ra.
3. Công tác vệ sinh môi trường:
a. Quản lý, duy tu, bảo dưỡng, vệ sinh phần diện tích và không gian thuộc sở hữu chung hoặc sử dụng chung, công cộng của Tòa nhà.
b. Quét dọn, chăm sóc vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, vỉa hè xung quanh Tòa nhà.
c. Đảm bảo xử lý nước thải, xả nước thải Tòa nhà theo các tiêu chuẩn quy định bởi Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và Bộ Tài nguyên và môi trường.
PHỤ LỤC 05
PHẦN SỞ HỮU RIÊNG CỦA BÊN MUA, CHỦ ĐẦU TƯ
& PHẦN SỞ HỮU CHUNG TRONG NHÀ CHUNG CƯ
(Kèm theo Hợp đồng mua bán nhà ở số .........../HĐMB-210QT)
1. Phần sở hữu riêng của Bên Mua:
- Diện Tích Sử Dụng Căn Hộ quy định tại Khoản 1 Điều 2 của Hợp Đồng;
- Các vật liệu và trang thiết bị kỹ thuật hoàn thiện sử dụng riêng gắn liền với Căn Hộ quy định tại Phụ lục 02 kèm theo Hợp Đồng.
2. Phần sở hữu riêng của Chủ đầu tư
Bao gồm nhưng không giới hạn bởi:
- Các căn hộ chưa bán hết
- Các căn hộ đang được Chủ đầu tư cho thuê
- Toàn bộ diện tích tầng 1 (trừ diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng và sảnh khối căn hộ tại tầng 1)
- Diện tích tầng 40
- Phần diện tích và các hạng mục không thuộc sở hữu riêng của Bên Mua, sở hữu riêng của Bên Bán và không thuộc sở hữu chung của Nhà chung cư (nếu có)
- Các hạng mục do Chủ đầu tư đầu tư theo Dự án mà được xác định trong Dự án với cơ quan quản lý Nhà nước là không thuộc phần sở hữu chung (nếu có).
3. Phần sở hữu chung trong Nhà chung cư
Các phần diện tích và thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong Nhà chung cư bao gồm:
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong Tòa nhà gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngoài Căn hộ, tường phân chia các căn hộ, sàn mái, sân thượng;
- Hành lang các tầng căn hộ, cầu thang bộ, thang máy, lối đi chung, đường nội bộ, lối thoát hiểm;
- Phòng sinh hoạt cộng đồng (sử dụng chung của các hộ dân trong Nhà chung cư), sảnh căn hộ tại tầng 1;
- Lồng xả rác, hệ thống cấp điện, nước, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
- 50% Diện tích khu vực đỗ xe trong tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của toàn bộ dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp tại 210 Quang Trung, phường Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội.
- Diện tích khuôn viên lô đất xây dựng Nhà chung cư (2.633 m2).
: dichvubdshanoi@gmail.com
: dichvubdshanoi@gmail.com
—————————————————————
:
Post a Comment